Pourquoi cette page ?

Tout a été dit et écrit sur cette belle bulle immobilière qui, à force de gonfler finira bien par se dégonfler voir par éclater (tout dépendra en fait de la vitesse…).

A la recherche d’une location il y a trois ans, j’avais pris l’habitude de noter toutes les semaines le nombre de locations et de ventes disponibles sur un des principaux sites Web de l’hexagone. Pour apporter ma modeste contribution au débat, j’ai décidé de publier régulièrement ces chiffres sur cette page avec en plus un résumé de ma perception du marché.

Les causes de cette hausse (vertigineuse)…

Compte tenu de la précédente crise de 1992 (à la baisse, et oui l’immobilier peut baisser, n’en déplaise à ceux qui veulent nous faire croire le contraire…), le nombre de mises en chantiers lors de la précédente décennie n’a pas été à la hauteur des besoins à venir (entre le début d’un programme immobilier et la livraison, il faut au moins quatre ans, d’où une inertie certaine !). Il fallait faire en sorte que le stock des logements disponibles au début des années 90 se résorbe progressivement pour repartir sur un nouveau cycle de croissance.

Ceci fût fait en 1998 avec un marché immobilier qui sortait enfin de sa longue baisse.

2000 a été l’année charnière : à ce moment là, il y avait une réelle pénurie au niveau des locations. Comme les loyers augmentaient (cause directe de la pénurie et de la hausse des prix à la vente), de nombreuses personnes ont décidé d’acheter, engendrant de fait une relative mais réelle pénurie des biens à l'achat également.

Cette hausse des prix a été renforcée par :

• La baisse des taux d’intérêts
• La demande qui a explosé (augmentation du nombre des divorces, le papy boom qui attend sa retraite en investissant dans l’immobilier, …)
• Les déçus de la bourse qui ont déserté la place en 2002 pour acheter de l’immobilier
• Les offres du gouvernement concernant l’investissement locatif avec pour but de payer moins d’impôts (et éventuellement de gagner de l’argent…)
• Les prêts à taux 0 (pouvoir emprunter avec un apport initial nul ou presque), élargissant de fait les acquéreurs potentiels
• Le prix des terrains et des matières premières qui ont fortement augmenté
• Le rôle des établissements bancaires qui ont favorisé les emprunts auprès des particuliers (au lieu des entreprises) avec pour conséquence d’endetter durablement les ménages français

En plus de ces facteurs mesurables, il ne faut pas oublier un facteur psychologique lié à la spirale haussière : « si j’attends, les prix vont augmenter et je vais perdre de l’argent. Il faut donc acheter au plus vite un bien… »
Volontairement, je ne développe pas le mythe de l’acheteur étranger car l’impact est localisé à certains arrondissements de Paris et quelques rares régions françaises.

La hausse va-t-elle s’arrêter ?

La question peut faire sourire, mais quand on écoute les agences, on pourrait penser le contraire (en gros, au mieux cela va stagner mais le potentiel de hausse est toujours là…).

La réponse est bien évidemment oui car il ne faut pas oublier que ce marché répond à une logique implacable, celle de l’offre et de la demande : quand les prix seront trop élevés (= plus en rapport avec le pouvoir d’achat des français), il y aura une baisse significative des transactions et les prix seront contraints à baisser (il y a toujours un point d’équilibre)

Aujourd’hui les agences immobilières ne parlent que d’un risque lié à la hausse des taux. Il est évident que la baisse des taux a aidé le marché à grimper mais ce n’est pas la hausse qui va précipiter le marché dans la récession…

Voici l’évolution sur l’année passée :

Source : un sites Web bien connu...
mise à jour : 23/06/2007

Calculons les impacts des taux sur 20 ans (constantes : apport personnel de 15 000 €, 1000 € de remboursement par mois, assurance à 0.6%) :

• Taux à 4.55% (taux moyen hors assurance il y a un an) : 164 640 €
• Taux à 3.75% (taux actuel hors assurance) : 175 170 €

Avec cette simulation, la baisse des taux offre 7% de pouvoir d’achat supplémentaire aux emprunteurs. L’augmentation de 15% environ sur les douze derniers mois est donc toute relative…

De plus, les taux étant au plus bas, la durée des crédits étant au plus haut et les français massivements endettés, les dernières cartouches ont été tirées…

Les signes sont là !

Aujourd’hui (août 2005), les signes qui montrent que le marché arrive à saturation sont bien là. Le terme de bulle immobilière que l’on trouve sur de nombreux sites Internet (et depuis quelques semaines dans la presse) n’est donc pas infondé car il y a un décalage important entre les revenus de français et le prix de l’immobilier. Il ne manque plus que le vingt heures de TF1 pour parfaire le tableau !

Tout d’abord, et contrairement aux années précédentes, il n’y a plus de pénurie de logements. Pour s’en persuader, il suffit de regarder le nombre de logements disponibles (à la vente comme à la location) sur les principaux sites internet. Sur le graphique ci-dessous (j’effectue un relevé par semaine depuis début 2003), la tendance est très nette depuis mi-2004 environ !

Source : un sites Web bien connu...
mise à jour : 11/06/2007

Ensuite, nous avons un marché locatif qui devient tendu pour les propriétaires et la situation va rapidement et durablement s’empirer avec l’arrivée des ‘Robien’ en cours de construction.
Il n’est d’ailleurs pas anodin de voir une grande enseigne en juin 2005 faire de la publicité et de mettre en avant le nombre important de biens disponibles à la location… (alors qu’il y a un an, on ne pouvait pas dire que les locataires potentiels intéressaient les agences, j’en ait fait l’expérience !)
On lit, toujours sur des sites institutionels, que les prix n'augmentent plus (baissent un peu dans la capitale). Ceci est le signe net du retournement de tendance du marché locatif, marché de là où tout est parti !

Enfin, une baisse des transactions semble s’amorcer quand on lit les remarques des notaires et des agences à la fin du second trimestre 2005.

La baisse, c’est pour quand ?

Le marché ayant plusieurs fois déjoué les pronostics des experts (en gros, les prix auraient dû se stabiliser il y a un an si la logique avait été respectée), il me semble délicat d’émettre un avis. De plus, il se passera un temps non nul entre la baisse effective (connue des notaires et des agences) et sa divulgation au public (il est normal que les marchants se protègent un peu, dès que la baisse sera connue, on rentrera dans la spirale baissière : « si j’attends, les prix vont baisser et je vais gagner de l’argent. Il faut donc repousser l’achat d’un bien… »)

Donc, à suivre…

Et quelle sera l’ampleur ?

Elle sera forcément importante (dans le passé, toutes les hausses brutales de l'immobilier ont été suivies par des baisses importantes) mais elle se fera dans la durée (je ne crois pas à ce que l’on lit sur certains sites, à savoir à un effondrement rapide des prix du marché en moins d'un an. Je crois par contre à un ralentissement net des transactions).
Cependant, dès que la spirale sera lancée, il sera difficile d’inverser la tendance.

Ce scénario serait d’ailleurs meilleur pour l’économie mondiale, car on aurait tout à perdre d’un décrochage brutal (cela engendrerait une récession importante).

Par contre la situation est bien plus grave aujourd’hui pour les emprunteurs qu’il y a douze ans car, contrairement à l’époque, les personnes fortement et durablement endettées ne pourront pas espérer une baisse des taux pour alléger le coût (mensualités et/ou durée) du crédit.

Conclusion

La bulle immobilière actuelle montre une nouvelle fois que l’on a naturellement un comportement qui s'apparente à celui des troupeaux de moutons (après la bourse en 2001 !) et que les pouvoirs publics n’ont rien régulé (le phénomène est mondial, on ne peut donc pas blâmer particulièrement notre gouvernement national).

A mon avis, la situation actuelle nécessite beaucoup de prudence :

• Vous êtes locataire et votre loyer actuel est correct : attendez !
• Vous voulez acheter un bien mais vous n’avez pas de bien à vendre : attendez !
• Vous avez un bien à acheter et vous aurez votre bien actuel à vendre : attention à l’ordre (ou alors ne soyez pas trop optimiste au niveau du prix de vente de votre bien, on ne sais jamais…)
• Dans tous les cas, ne souscrivez pas un crédit à taux variable ! (les taux ne vont plus baisser durablement)

Et surtout, ne tenez pas le discours suivant : « j’achète aujourd’hui un bien même s’il n’est pas grand et je le vendrai dans quelques années pour en acheter un autre plus grand, le tout avec un crédit sur 20 ans ». Ce raisonnement n'est valable que si les prix augmentent et devient un cauchemar dans le cas contraire (faites des calculs rapides…).

Un momment donné le bon sens (que l'on peut traduire par les fondamentaux) primera à nouveau sur ce marché.
Et franchement, vous pensez réellement que l’on peut défier indéfiniment le bon sens ?

Des commentaires : cpicchio@free.fr

Liens 'bulle'

www.bulle-immobiliere.org : 'Le' site avec une étude très poussée et un forum particulièrement actif
jaimelekrach.over-blog.com : très bon site avec notamment une illustration graphique des différences de vues sur l'avenir
indissimmo.canalblog.com : pas mal d'indices !

Liens 'institutionnels'

FNAIM : pour ses indices mensuels (la tendance est nette depuis février 2005)
Immonot.com : pour sa tendance du marché
INSEE / Indices des coûts à la constructions : toujours utile !
Statistiques du gouvernements sur les stocks des logements